INMOBLOG

Bienvenido a nuestra nueva sección de INMOBLOG. Aquí vas a poder encontrar toda la información y últimas novedades respecto del sector inmobiliario.

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¿Alquilar? ¿Vender? ¿Dejarlo vacío?

Si sos propietario seguramente tengas en duda si alquilar, vender o dejar vacía tu propiedad. En este blog te vamos a indicar las ventajas y desventajas de cada una de ellas para ayudarte a tomar la mejor decisión.

¿Por qué alquilar mi propiedad?

• Ventajas: Incluir la propiedad al mercado de alquileres te permite conservar el inmueble para poder venderlo quizás más adelante cuando el mercado y los valores se estabilicen. Mientras tanto, los costos fijos son cubiertos y a su vez obtenes una renta mensual, a la par que la propiedad se encuentra con el mantenimiento mínimo de habitabilidad por los locatarios.

¿Vender la propiedad?

• Ventaja: Obtener la liquidez y dejar de preocuparse en el mantenimiento y gastos fijos que genera el inmueble. A su vez, con el efectivo vas a poder invertir en otras oportunidades de mercado que se encuentran a disposición, lo cuál hoy en día se puede sacar un mejor precio final o financiación y así obtener una mayor rentabilidad, ya sea para su posterior venta o alquiler.

• Desventajas: En un mercado en baja como la actual, tenes que tener en cuenta que el valor de tu propiedad se debe amoldar al momento y situación del mercado que esté dispuesto a pagar.

Lo dejo vacío:

• Ventajas: Si tenés la posibilidad de mantener los costos fijos, vas a poder esperar a que el mercado se reactive nuevamente y venderlo en un mejor valor.

• Desventajas: Además de afrontar los gastos fijos, hay que tener en cuenta los gastos de mantenimiento básico para que la propiedad no se deteriore.

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• Cálculo de la actualización del canon locativo

• Cálculo de la actualización del canon locativo

La Nueva de Ley de Alquileres tuvo vigencia desde el 01/07/2020 y, una de las modificaciones, fue el aumento del canon locativo. En este blog te vamos a explicar paso a paso como calcular este monto que, con la modificación, ahora es anual y el mismo está regida por dos índices; el IPC (Índice Precio Consumidor) y el RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajados Estables) que publica el BCRA.

Para calcular cuál será el aumento debemos:

Paso 1: Dirigirnos a la web del Banco Central de la República Argentina: www.bcra.gov.ar y dirigirnos al panel "estadísticas" --> "principales variables" --> "índice para contratos de locación" en la parte inferior de todo.

Paso 2: Una vez aquí, en la opción “Desde” ingresar la fecha de inicio del contrato y en la sección “Hasta” indicar el período del primer año a calcular.

Ejemplo: Desde: “01/07/2020”  Hasta: “30/06/2021”

  --> Índice inici

al

Paso 3: Dividir el índice final por el del inicio, así obtendremos el coeficiente que necesitamos

Ejemplo: 1,41 (Último índice) / 1,00 (Primer índice) = 1.41

Equivale al 41% de actualización. Supongamos que el valor inicial era de: $15.000 x 1.41 = $21.150

  --> Índice final

Postdata: Para el cálculo del tercer año se replica la fórmula, el índice inicial siempre será la fecha de inicio del contrato y el índice de actualización será la fecha de inicio de la cuota 25.
Existen páginas web con calculadoras automáticas, pero no todas se encuentran actualizadas diariamente, tal como lo hace el BCRA. Por eso siempre recomendamos verificar con los índices publicados en forma oficial para evitar errores o confusiones.

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•  ¿Qué es el COTI?   

Es un certificado correspondiente al Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles asignado por la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP). El cuál debe ser obtenido por el titular o condómno diene inmuebles previo a la negociación, oferta o transferencia de un inmueble.

El COTI debe ser obtenido con carácter  previo a la ocurrencia de la negociación, oferta o transferencia de un bien inmueble o derechos sobre bienes inmuebles a construir. Deberá ser consignado en cualquiera de los actos precedentes resulta igual o superior a $ 5.000.000 o alguno de los siguientes ítem:

• La base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios.
• Tributos similares y/o del impuesto de sellos que graven la transmisión del mismo.
• El valor fiscal vigente del inmueble de que se trate.

Para obtener el COTI mediante internet deberás ingresar al sitio web oficial: www.afip.gob.ar y dirigirte a la sección "trámites", en la guía indicar "transferencia de inmuebles" y seleccionar "Código de Oferta de Trnasferencia de Inmuebles-COTI" y seguir los pasos indiciados. Deberás tener en cuenta de contar con lo siguiente para solicitarlo:

• Constancia Única de Identificación Tributaria (CUIT)
• Constancia Única de Identificación Laboral (CUIL)
• La CDI (Clave de Identificación)
• Nivel 2 de seguridad; la clave fiscal

Cilck aquí para ver el video informativo

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• Home Staging

¿Sabías que es el Home Staging?

El Home Staging es una técnica en la cuál consiste en preparar un inmueble para su comercialización en el mercado inmobiliario, ya sea para venta o alquiler.

El objetivo principal es generar un cambio positivo en la propiedad para ampliar las posibilidades de comercializar el inmueble en el menor tiempo posible y con mayor beneficio para el propietario. Por ello, el Home Staging se centra en despersonalizar lo máximo posible todos los ambientes de la propiedad y utilizar decoración y colores neutros para lograr atraer o que le guste al mayor número de personas, así como también agregar muebles o ambientes que puedan darle una utilidad y un "plus" , o quitar muebles que sean demasiado llamativos.

Esto facilita a los futuros interesados en proyectarse en la propiedad logrando imaginarse en ella con colores y decoración a gusto del interesado. Esta técnica generalmente es muy utilizada en ambientes chicos y/o propiedades con una antigüedad considerable.

Click aquí para ver el video informativo

Click aquí para ver Ejemplo 1 Home Staging

Click aquí para ver Ejemplo 2 Home Staging

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• Índice CAC ¿Qué es el índice CAC?

Seguraente hayas escuchado hablar del índice CAC como una cuta o financiamiento de un emprendimiento. ¿Pero sabés realmente de qué se trata? En este breve post te lo vamos a explicar:

Se trata de un índice público elaborado mensualmente por la Cámara Argentina de Construcción, el cuál promedia las varaicaiones de costos que se producen de la mano de obra y los matariales.
El mismo suele ser utilizado por constructores y/o desarrolladores para actualizar las cuotas del fideicomiso.
Para publicar dicho índice debemos verificar el incremento entre mes y mes y así determinar su variación.
 Por ejemplo si en Febrero es de 500 y en Marzo es de 550, el aumento será de un 10% en este caso.
Este porcentaje es el que resulta de dividir el índice actual sobre el mes anterior, y es el cálculo que se ajustará a la cuota mensual

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• Tasación de inmuebles

¿Sabías que es una tasación y cuál es su importancia?

La tasación de inmuebles es un informe de valoración justificada de una propiedad en un determinado momento y mercado, que suscribe un Profesional Matriculado para informar el valor correcto para comercializar el inmueble.
La tasación es el primer paso para garantizar el éxito de la operación de un inmueble y es la clave fundamental para una rápida respuesta.
Toda tasación, sea judicial, informativa, hipotecaria o cualquiera sea el fin tiene un costo estipulado por LEY. Existen varios métodos para realizar la misma.
Las tasaciones inmobiliarias, para que tengan validez, pueden ser expedidas por:

• Martilleros y Corredores públicos

• Ingenieros

• Arquitectos

Los 3 errores más comunes en la tasación:

1. Pretender cierta cantidad de dinero por encima de los valores de mercado.

1. Creer que el mayor precio de la tasación es el conveniente.

1. Dejarse influenciar por personas que no son idóneas en la materia.

Si estás buscando una Tasación, no dudes en consultarnos. Estamos para ayudarte. Ocúpenos y desocúpese.

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• ¿El depósito en garantía se devuelve?

El depósito en garantía es un monto de dinero que el locatario de un inmueble le entrega al locador. En este caso, según la Nueva Ley de Alquileres (Ley 27551) que comenzó a tener vigencia en Julio de 2020, dicho monto debe ser equivalente a un mes de alquiler.
Características:

• Debe ser entregado al momento de firmar el contrato de locación.

• El mismo no puede ser tomado como un adelanto de mes de alquiler.

• En caso de ser un contrato comercial se puede solicitar un monto mayor de depósito.

• Una vez culminado el contrato de locación, el locador retiene el monto durante un período (generalmente 20 a 30 días) para inspeccionar el inmueble y solicitar informe de deuda de los servicios y expensas. En caso de no haber deterioro por mal uso y/o deudas el dinero se reintegra en su totalidad.

Motivos más comunes por el cuál se retiene el depósito:

• Deterioros causados por el locatario en las estructuras y/o instalaciones del inmueble.

• Daños generados por el mal uso de las instalaciones o la suciedad en exceso, lo que podría casar averías.

• Modificaciones que se hayan efectuado sin consentimiento del arrendador.
  
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• Registración de contratos de locación.

El régimen establecido por la Ley 27551 comenzó a regir el 1º de Marzo. Establece que todos los contratos celebrados a partir del 1º de Julio de 2020 y que continúen vigentes, así como aquellos concretados en Marzo de 2021, gozarán de un plazo excepcional para su registración hasta el 15 de Abril de 2021 inclusive.
Los contratos alcanzados por el Régimen de Registración de contratos de Locación de Inmuebles son:

• Locaciones de bienes inmuebles urbanos .

• Locaciones sobre bienes inmuebles rurales.

• Locaciones temporarias de inmuebles, urbanos con fines turísticos de descanso.

• Locaciones de espacios o superficies fijas o móviles como locales comerciales y/o "stands" en supermercado, hipermercado, shoppings o galería de compras, etc.

Todos los contratos deberán ser informados en forma digital ingresando con Clave Fiscal en: afip.gob.ar.
Las personas deberán proporcionar los datos vinculados a su rol de locador, a la identificación del inmueble y el resto de los invervinientes. Además deberá adjuntar un archivo en formato "PDF" del contrato celebrado.
El plazo para informar estas operaciones, tanto cuando se suscriba el contrato de locación, o para cuando se modifique uno ya existente, será dentro de los 15 días corridos posterior al acto.
Incumplimientos: La normativa establece sanciones para quienes incumplan y no presten la información requerida dentro del régimen de registración de contratos de locación de inmuebles.
Comunicaciones judiciales: Cuando se inicien acciones judiciales, a causa de ejecución de un contrato de locación, cualquiera sea su motivo, cobro de pesos o desalojo, previo correr traslado de la demanda al juez, deberá informar a la AFIP sobre la existencia del contrato.

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